신생아 특례 대출상품이 출시되었다. 금리는 시중 금리보다는 조금 저렴한 편이고 소득 구간에 따라서 금리 차이가 있다.
이번 포스팅에서는 신생아 특례 대출을 받으면 좋은 이유와 상환 방법에 대해서 고민해보려고 한다.
목차
신생아 특례대출 조건
신생아 특례대출의 정식 이름은 ‘신생아 특례 디딤돌 대출’ 로 주택도시기금에서 신청을 할수가 있다.
2023년 1월 1일 이후에 출생한 아이부터 대상이다. 세대원 포함 모두 무주택이어야 한다.
- 2023년 1월 1일 이후에 출생한 아이가 있는집
- 부부 모두 무주택이어야 함
- 자세한 조건은 여기를 클릭 하세요
대출 금리표
금리표의 하단에 2가지의 특약이 있다. 5년간 이번에 발표한 금리로 대출이 나온다. 그러니까 2024년 3월에 대출을 받는다면 부부의 합산 연소득에서 맞는 대출 금리로 2029년 2월까지 해당 금리가 적용 된다는 것이다.
그리고 2029년 이후에 연봉이 올라서 연소득 구간이 높아지면 금리가 아주 조금 올라갈것이다.
대출을 받고 나서 아이가 또 태어난다면 5년의 추가 연장이 있고 최대 15년까지 해당 금리로 이용이 가능하다고 한다.
그런데 저금리(?)를 위해서 아이를 낳는다는것은 무리라고 본다. 아무튼 2029년에는 그만큼 소득이 증가했을수 있으니 금리가 조금 올라가있을것이다 라고 생각하면 될것 같다.
상환방식
가장 중요한것은 상환방식이다. 정부에서 추진하는 이른바 ‘특례’의 키워드는 정말 ‘특혜(즉 특별한 혜택)’이라고 생각된다.
원리금 균등방식, 원금균등방식, 체증식 방식으로 상환을 할수가 있다.
상환 방식의 차이는 이자를 더내느냐 늦게 내느냐의 차이로 볼수가 있다. 이점을 잘 알고 상환 방식을 선택해야 한다.
일단 나라면(아이는 없다) 무조건 체증식 방식의 상환을 추천한다. 체증식 대출의 특징은 가장 많은 이자를 낸다. 그리고 상환 초기에 부담이 없다. 마지막으로 상환 초기에 납부 금액이 정말 적다는 것이다.
그래서 아파트를 구입하고 초기에 적은 금액으로 대출을 갚을수 있다는 말은 쉽게 말하면 좀더 상급지의 아파트를 고려해볼수 있다는 뜻이기도 하다.
위 사진은 가장 많은 선택하는 원리금균등 방식이다. 시중은행에서도 이 방식을 많이 이용한다.
예를 들어서 5억원을 대출을 받는다. 그리고 금리는 3.3%, 360개월(30년 만기)로 했을때 매달 갚아야하는 금액은 218만원이 된다. 거의 219만원이다.
하지만 신생아 특례대출의 장점은 체증식 상환방식으로 상환이 가능하다. 시중은행에서 주택담보대출을 할때 체증식 상환 옵션은 이용할수가 없다.
결국 국가에서 정부지원을 이용하여 진행해주는 상품에만 해당한다. 2023년에는 특례보금자리론과 같은 것이다.
체증식으로 상환을 한다면 월 납부금액이 대폭적으로 감소하는것을 볼수가 있다. 원리금균등방식은 월 219만원, 체증식은 동일한 조건에서 첫달에 갚아야하는 금액이 137만원부터 시작한다.
그리고 매달 갚아야하는 금액이 약 5천원씩 올라간다. 매달 5천원이면, 1년뒤에 갚아야할 금액은 약 6만원이 올라가있을 것이다.
그리고 2년뒤에는 약 12만원이 올라가있을 것이다. 대충 1년씩을 계산해보면 아래와 같이 계산이 된다.
- 1회차 : 137만원
- 13회차 : 143만원
- 25회차 : 148만원
- 37회차 : 153만원
결론은 체증식은 점점 갚아나가는 금액이 미세하게 늘어나는 것이고 원리금 균등은 완전히 갚을때까지 같은 금액으로 갚는다.
체증식 상환의 장점
내가 생각하는 체증식 상환의 장점은 간략하게 요약하자면 아래의 장점이 있다.
- 대출을 받고 초기에 갚아나가는 금액이 원리금균등보다 월등히 적다.
- 평균적으로 아파트를 매수하고 거주하는 기간은 10년이다.
- 정말 오래살아봤자 10년 내외일것이다.
- 어차피 10년동안만 내집에서 월세로 산다고 생각하면?
- 현재의 100만원과 10년전의 100만원, 10년뒤의 100만원…
장점은 여러가지가 있지만 대출을 받고 초기에 갚아나가는 금액이 적다는 장점이 있다. 이 장점은 4억을 대출받을 것을 5억으로 키울수있는 자신감으로 바뀔수가 있다.
예를 들어서 4억을 대출 받아서 분당에 갈것이냐, 5억을 대출받아서 판교를 갈것이냐 라는 예시를 생각해보면 좀 더 상급지로 선택을 해볼수있는 기회가 생긴다.
매달 갚아나가는 금액이 적다면 아무래도 생활비에 부담이 적다. 생활비의 부담이 줄어들고 대출의 한도를 키울수가 있다.
그 다음으로는 평균적으로 소유하는 기간은 10년이다. 어디선가 10년으로 봤었던것 같은데 다시 찾아보니 7.5년이다. 그만큼 평균적으로 보유하는 기간이 그렇게 길지 않다는 뜻이다.
https://www.datasom.co.kr/news/articleView.html?idxno=125919
30년 대출로 도장을 찍을때만해도 30년 언제갚지 라는 생각이 들겠지만 실제로는 10년도 안되는 기간안에 처분을 하고 갈아타기를 한다는 뜻이다.
마음은 30년동안 그 집에 살것이라고 생각은 하겠지만 대한민국 백데이터에는 10년도 안된다고 한다.
그러니 30년만기 대출, 20년만기 대출, 50년만기 대출 여기에 몇년 만기가 중요한것이 아니라는 뜻이다. 이왕이면 50년 만기 대출을 받고 10년 잘 살다가 다른곳으로 이사하면 된다는 것이다.
마지막으로 현재의 100만원에 대해서 생각을 해볼 필요가 있다. 10년전의 100만원과 현재의 100만원, 10년뒤의 100만원은 큰 차이가 있다.
10년전에 100만원이 큰돈이었다면 지금 그 돈은 크게 느껴지지 않을것이다. 그러니깐 10년전에 담보대출로 받은 대출의 매달 갚아나가는 원리금은 정해져있다.
하지만 미국에서 돈을 찍어내고, 일본에서도 돈을 찍어내는데, 한국은 무슨수로 돈을 안찍어내고 버틸것인가.
총통화량(M2)는 계속 우상향의 그래프를 그리고 있다. 시간이 지날수록 갚아야할 대출 원리금은 조금씩 쪼그라드는 현상을 보게 될것이다. 10년전에는 무리해서 대출을 받았다가 10년뒤에는 아 거기말고 더 좋은 동네로, 더 넗은데로 살껄 이라는 말이 나오는 것이다.
결론
확실히 ‘특례’가 붙은 대출은 일단을 받을수 있다면 받아두는 것이 좋다. 보수 정권에서 대출을 받아서 집 사세요는 지나고 보면 정답이었던 것이다.
박근혜 정부는 대놓고 집사세요 라고 했다. 윤석렬 정부는 ‘특례’ 상품으로 집사세요 라고 하고 있다.
신생아 특례대출에서 체증식 상환의 장점을 요약하면 아래 3가지로 볼수가 있다.
- 초기 상환금액이 적다.
- 어차피 30년 다갚는것 아니다.
- 화폐가치는 계속 떨어진다.
따라서 초기에 적은 대출원리금을 갚는 방식인 체증식과 정부에서 밀어주는 ‘특례’ 상품은 자신이 받을수있는 기회라면 꼭 받는것이 좋다.
그리고 기간 또한 여유있다. 2024년 12월까지 대출 신청을 받는다고 한다. 대출 신청은 주택도시기금 사이트에서 신청을 하면 된다.
자세한 내용은 아래 링크를 클릭하여 정보를 확인할수가 있다.