원리금 균등 상환의 장점은 매달 같은 금액이 빠져나가는 장점이 있다. 사실 대출을 받았다는 것부터 큰 의미는 중요하지 않다고 본다.
무슨뜻이냐면 주택 구매를 위해서 대출을 받았으면 더이상 잴것이 없다는 뜻이다. 뭐 큰맘먹고 신중히 결정을 했으니까.
하지만 대출을 받기 이전이라면 대출 상환 방식에 대해서 알아둘 필요가 있다. 대출을 신청할때 어떻게 상환을 해야하는지 선택하는 옵션이 있기 때문이다.
대출을 받고 나면 크게 신경을 쓰는것은 금리일테고 이것도 고정금리로 대출을 받고 나게되었다면 역시 무신경해질수도 있다.
결론은 집을 살때 고민하는 시기에 대출에 대해서 엄청 고민을 하지만 막상 대출이 실행이 되고 대출을 잘 갚아나가면서 구매한 집에서 잘 살고있다면 원리금 균등 상환이라는 키워드에 대해서 검색할 일이 없다.
아무튼 이 키워드로 검색을 한 사람은 이제 집을 사기 위해서 여러가지 방향으로 검토하고 있는 단계. 막바지에 와있는 단계라고 볼수가 있다.
목차
원리금 균등 상환은 무엇인가?
일단 원리금 균등 상환에 대해서 알아보자면 원리금이란 원금과 이자를 합친 말이다. 그러니깐 원금과 이자를 같아나가는 금액이 매달 동일하다는 뜻이 된다.
그럼 원리금 균등 상환과 비교를 항상 하는 상환 방법은 원금 균등 상환방법이다. 원리금을 같도록 할것인지 아니면 갚아나갈 원리금에서 원금을 균등하게 갚아나갈지를 결정하는 것이다.
원리금 균등 상환은 매달 같은 금액을 처음부터 끝까지 동일한 금액으로 갚는다.
원금 균등 상환은 매달 같은 원금을 처음부터 끝까지 갚는다.
여기에서 차이가 있다면 매달 갚아나가는 금액의 차이가 있다.
원리금 균등 상환의 특징
- 갚아 나가는 금액이 일정하다.
- 원금 균등 상환방식보다 갚는 금액이 높다.
- 3억원을 30년에 3% 이자로 빌리면 한달에 126만원을 30년 내내 갚는다.
- 매달 같은 금액을 갚아나가기 때문에 월급에서 원리금이 나가고 나면 일정한 생활비가 남는다.
- 3억원 / 30년 / 3% 기준으로 총 이자는 1억 5,500만원정도를 갚는다.
- 여기서 이자 1억 5,500만원은 30년동안 갚을때의 이자이다.
원금 균등 상환의 특징
- 원금과 이자에서 원금을 일정하게 갚아나가다 보면 이자는 점점 줄어드는 구조이다.
- 원금은 동일하게, 이자는 점점 줄어들기 때문에 매달 갚는 금액이 아주 조금씩 줄어든다.
- 처음에는 갚아나가는 금액이 높겠지만 조금씩 줄어든다.
- 3억원 / 30년 / 3% 기준으로 총 이자는 1억 3천 500만원이다.
원리금 균등은 매달 126만원을 갚는다. 원금 균등 상환은 첫달에 158만원을 낸다. 그리고 매달 2천원씩 줄어들면서 갚는다.
(3억원 대출 / 30년 / 3% 이자를 기준으로 하였다. 이 글에서는 이 기준으로 계속 사용하겠다) 대출 이자 계산은 여기를 클릭하면 계산할수가 있다.
원리금 균등과 원금 균등의 차이
원리금 균등과 원금 균등의 이자 차이는 약 2천만원이다. 여기서 어떤 상환방법이 유리할지 알아보자.
먼저 예전의 나는 빨리 갚는것이 좋은줄 알았고 명절에 받는 상여금을 받는대로 대출 원금을 갚아 나갔다. 하지만 몇년이 지나서 생각을 해보니 굳이 그럴필요가 없었다. 대표적인 이유는 아래와 같다.
- 내가 구매하는 주택에서 몇년을 보유 또는 거주를 할까?
- 30년동안 만기 대출을 다 갚을것인가?
- 지금의 만원, 30년뒤의 만원, 화폐의 가치를 생각해보자.
일단 위 3가지로 정리를 해보자. 내가 과연 이 집을 구매해서 그 집에 몇년을 살까? 아니 몇년동안 보유를 할까?
만약 내가 매수한 집이 정말 알짜베기라면 30년은 물론이며 더 보유를 할것이다. 그리고 집을 구매하기 마음 먹었다면 그 집은 왠지 평생 보유할것이라고 생각한다.
하지만 주식을 해본 경험이 있다면 비슷하게 연결을 해볼수가 있다. 과연 내가 삼성전자 주식을 사서 10년~20년 보유를 해본적이 있는가?
주식을 장기간 보유하는것은 정말 어려운 일이다. 그리고 아주 희박하다. 오늘 저녁에 샀다가 내일 아침에 파는것이 대부분일 것이다.
주택은 주식과 다르게 거래 하기가 번거롭다. 사실 그래서 주식보다는 장기 보유가 가능하다. 그리고 내 뜻대로 장기보유가 되는것은 아니고 여러가지 상황으로 장기보유를 하게끔 만들어준다. (예, 정부정책, 가족구성원, 학교, 출퇴근 등)
내가 살지 않을때에는 세입자가 살게되고 세입자가 거주하다보면 집을 팔때 시세 만큼 받을수도 없어서 마음대로 거래가 잘 되지 않는다. 그리고 새로운 매수자가 나타나야 된다.
그렇지만 보편적으로는 10년을 보유하는 편이고 10년이라는 기간도 꽤 장기 보유를 한것이다.
그렇지만 이 평균적으로 10년을 보유했다고 하지만 극소수는 장기보유를 했을것이고 또 누군가는 몇년도 지나지 않아서 팔았을 가능성이 아주 높다. 어느 쪽에서 평균을 많이 끌어 올렸을것이라는 것이다.
사실 보유의 기간은 얼마나 알짜 물건인지, 재미없는 물건인지 2023년의 하락장을 거쳐보면 알게 된다. 이걸 왜샀지라는 생각이 든다면 재미없는 물건이라는 뜻이기도 하다.
참 살때만 해도 평생 갖고가야지 라는 마음은 하락장이 왔을때 쏙 사라지고 말아버린다. 뭐 결론은 10년 보유하는거 정말 어렵다는 뜻이다. 그래서 30년 만기이거나 40년 만기이거나 50년 만기이거나 중요한게 아니다.
평균적으로 10년 보유인것은 알짜베기 물건을 소유한 자들이 평균을 올려준 것이고 알짜가 아닌 물건은 4년도 안되어 매도를 한다는 것이다.
그래서 어짜피 짧게 보유하게 될것이므로 일단은 매달 적게 내는 방식인 원리금 균등 방식의 상환을 선택해야한다. 어차피 대출은 다 갚는게 아니다. 그냥 잠시 원리금을 은행에 납부를 하다가 갈아타기를 하면서 정산하는 것이라고 생각하면 편하다.
대출을 다 갚는게 아닌것은 뒤에서 설명을 하겠다.
주택을 장기 보유하기란 쉽지 않은일
결론적으로 장기보유하는것은 아주 어려운 일이고 사람의 앞일은 알수가 없으며 결혼이나 직장의 문제로 분명히 더 큰평수로 가거나, 직장에서 더 가까운곳으로 가거나, 서울로 진입하기 위해 더 가까운 지역으로 갈수있기 때문이다.
그래서 대출 상환 방식은 원리금 균등방식으로 최대한 납부 금액을 적은 상태로 유지를 하는것이 좋다. 차라리 남는돈은 저축을 하거나 주식 투자를 하는것이 낫다. 주식투자도 탄탄한 기업에 하는것이 좋다고 생각된다. (S&P500을 추천..)
계속 떨어지는 화폐의 가치
위 내용에서는 1번 주택 보유 기간, 2번 30년 만기를 다갚을것인지에 대한 질문이 해결되었다. 마지막으로 3번에 대한 내용은 현재의 만원의 가치에 대해서 적어보겠다.
우리 화폐의 가치는 계속 하락한다. 가장 큰 이유는 미국이 기축통화로서 화폐를 계속 발행을 하고 있다. 미국 화폐는 계속 발행되고 있고 또한 우리나라는 그에 맞춰서 화폐를 찍어내야한다.
사실 우리나라도 안찍어내고 베길수가 없다. 원달러 환율을 조절해야하고 무역에 많은 의존을 하기 때문에 같은 방향으로 가야한다.
뭐 어려운 개념을 설명하기 보다는 10년전 화폐의 가치를 생각하면 쉬울것 같다. 옛날 자장면의 가격은 얼마였을까.
2010년에 자장면은 3,780원이라고 한다. 하지만 현재 2024년에 자장면은 8,000원이면 저렴한편이고 평균적으로 9,000원~10,000원 사이에 먹을수가 있다.
그럼 이 자장면 가격을 내 대출금에 대입을 해보겠다. 내 대출금이 10년전에는 3억이었으면 현재에도 대출금액은 그 3억에서 어느정도 갚은 수준일 것이다.
그럼 대출금 잔액은 원리금 균등 기준으로 2억 2천만원이 남아있을것이다. 그런데 10년전에 3억에 대출을 받았고 그 당시의 집값이 4억이었다면 대출이 75%에 달하여 지금으로 따지면 영끌이었을것이다.
하지만 현재 10년전 4억의 집값이 보수적으로 잡아서 6억이 되었다고 치면 6억의 집값에서 대출금이 2.2억으로 대출비중이 36%로 줄어있다.
이건 내가 10년동안 대출금을 빨리 갚아서 그런것인가 아니면 시간이 해결해주는 것일까? 10년이 지나고 봤을때 원리금 균등은 잔액이 2.2억, 원금 균등은 2억이다.
원금 균등은 대출비중이 33%, 원리금 균등은 36%로 나온다. 원리금이든 원금이든 중요한 값이 아니라는게 내 결론이다. 내가 얼마를 갚는것보다 시간이 만들어주는 화폐가치의 하락과 시간이 지날수록 우상향하는 집값때문에 대출비중은 점점 줄어들게 만든다.
그래서 화폐가치가 하락하는것을 막기위해서 전세나 월세로 지내는 것보다 토지(아파트)를 소유하는것이 아주 중요하다는 것을 알수가 있다.
사실 아파트는 30~40년이 지나면 거주하기에 힘들어지게 된다. 하지만 아파트가 가진 토지 가격은 계속 상승한다. 사실 이 때문에 아파트 가격이 오르는 것이다. 가격이 많이 오르는 아파트는 입지가 좋고, 가격이 많이 오르지 않는 아파트는 입지가 떨어진다.
그리고 토지는 한정되어있기 때문에 내가 살아가는 동안에 소유를 하고 있는것이 좋다. 노후된 아파트의 건물 가격은 하락하겠지만 토지는 영원하다.
결론
결론적으로는 장기적으로 주택을 보유하기란 쉽지가 않다. 그래서 언젠가 우리는 어떠한 시점이 되었을때 내가 구매한 주택을 팔게 될것이다.
10년이라는 시간이 되었을때 3억원의 대출은 원리금 균등 또는 원금 균등 상환방식의 차이가 크게 나지 않아보인다.
10년뒤에 대출 잔액이 2.2억이거나 2억이거나의 차이기 때문이다. 그래서 가장 좋은 선택은 오랫동안 갖고갈 주택을 매수하는것, 매달 나가는 금액(원리금 납부금액)을 줄여서 더 좋은 상급지로 가는것이 중요하다고 볼수있다.
한번의 선택으로 많은 것이 바뀌기 때문이다. 장기적으로 봤을때에는 원리금 균등이나 원금 균등이나 큰 차이가 없다.
하지만 매달 126만원을 내는 원리금 균등과 매달 150만원을 내야하는 원금 균등은 대출금의 차이가 있다.
따라서 한번 대출을 받을때 매달 내가 얼마나 낼수있는지를 생각하고 최대한 많이 대출을 받아서 거주하는것이 좋다라는 결론이 나온다.
원리금 균등으로 선택을 하고, 내가 낼수있는 가능한 범위내의 원리금을 납부하면서 장기간 보유할수있는 곳이 좋은곳이다.
만약 정부 지원의 대출로 특례보금자리의 경우 체증식 상환을 해주는 경우가 있다. 체증식은 받을수있으면 무조건 받아야하는 대출이다.
결론을 요약하면.. 체증식 > 원리금 균등 > 원금균등 이 순서로 매달 갚아나가는 금액이 적다. 예전 포스팅에서 체증식 상환을 무조건 추천하는 포스팅을 많이 남겼다. 가능하면 체증식 상환을,, 안된다면 원리금 균등을 선택해야 한다. 기억하자. 대출은 갚는게 아니라 최대한 길게 끌고 갔다가 나중에 떨어진 화폐가치를 이용하여 정산을 하는것이다.