3년전에 전세를 끼고 매입한 아파트에 실거주를 하기 위해서 담보대출을 받았다. 50년 만기로 대출을 받기로 결정하였고 대출을 받는 순서와 알아두고 미리 체크하면 좋은 내용을 적어본다.
목차
50년 만기 주택담보대출 받는 순서
- 네이버 카페의 부동산 스터디에 가입을 한다.
- 부동산 스터디 카페에서 대출 카테고리에서 댓글들이 많이 남겨져 있다. (대출문의 게시판)
- 친절해 보이는 대출 상담사를 컨택한다.(50년 만기 대출은 금리가 거기서 거기)
- 평일에는 회사에 출근을 해야하기 때문에 주말에 대출상담사를 만날수있는지 알아본다.
- 대출상담사들은 대부분 서울에 거주하신다. 그래서 경기도 지역까지 오는 상담사와 연락을 했다.
- 대출상담사 중에서 많이 친절하면서 주말에도 불구하고 찾아가겠다고 하는 사람과 컨택을 했다.
- 주말에 약속을 미리 잡고 약 1시간 동안 대출 서류를 작성하였다.
- 대출실행일을 결정하여 대출 신청 서류를 작성한다.
- 대출실행일은 1)현재살고있는 임차인 2)이사날짜 등과 같이 임차인의 나가야하는 날짜와 내가 들어가야하는 날짜를 종합적으로 고려하여 대출실행일을 설정한다.
- 대출서류 작성이 끝나면 대출 실행일 이전에 금리가 결정이되고 대출금이 내 계좌로 입금이 된다.
- 내 계좌로 입금이 되면 임차인게 전세보금을 돌려주거나 또는 매도자(집을 팔고 가는사람)에게 잔금을 입금하고 대출을 마무리한다.
50년 만기 대출 조건은?
50년 만기 대출의 조건은 만 34세 이하만 대출을 받을수 있으며 시중은행에서는 신한은행과 국민은행이 취급을 하고 있다.
따라서 만 34세 이하이기 때문에 주민등록증, 운전면허증에 적힌 생년월일과 대출실행일을 잘 계산하여 대출 신청을 해야한다.
만 34세 이하가 되는지 안되는지 확인하려면 네이버 나이계산기에서 대출실행일 기준으로 자신의 생년월일을 입력하면 확인이 가능하다.
만약에 생일은 9월 중순, 대출 실행일은 8월 중순이라면 만 34이하로 대출이 가능하다.
50년 만기 대출의 장점은?
대출은 최대한 늦게 갚는것이 중요하다. 우리가 사용하고 있는 화폐의 가치는 계속 떨어지고 있다는 것을 명심해야한다.
그리고 화폐의 총량(통화량)은 계속해서 늘어나고 있다. 경제가 발전하지 않아도 화폐는 계속 찍어내야하고, 앞으로는 복지국가로 가야하는 대한민국은 계속 화폐를 찍어내면서 보편적 복지를 해야한다.
- 통화량 그래프는 한국은행 사이트에서 볼수가 있다(링크)
그렇기 때문에 화폐량은 계속 늘어날것이다. 쉽게 말해서 아파트 가격이 오르는 것이 아니라 화폐가치가 계속 낮아지기 때문에 집 1채를 사기 위해서 돈이 많이 필요한 것이다.
그래서 대출은 최대한 늦게 갚는것이 좋다. 정말 극단적으로 말하면 죽기 직전에 대출을 한번에 갚아버리는 것이 제일 좋다.
지금 우리가 대출은 50년 만기로 대출을 갚는다고 생각을 해보자. 30세를 기준으로 50년 만기라고 한다면 80세 할아버지가 다 되어서 대출금을 다 갚게 된다. 이것을 바꿔서 생각해보면 30세 기준으로 대출금은 4억이다. 근데 50년이 지났다고 봤을때 50년 전의 대출금은 4억이었다. 50년이 지났을때 4억은 어떠한 가치가 되었을까?
지금 2024년에 10억은 1994년의 10억과 어떻게 다를까? 아마 1994년에 10억이 있었다면 은퇴하고 집을 구매하고 남은돈은 예금을 해서 이자만 받으며 살수있을것이라고 했다.
하지만 2024년에 10억은 서울에서 집 한채도 못사는 돈이 되었다. 화폐의 가치는 급속히 떨어지고 있다. 집값이 오르는 것이 아니라 화폐의 가치가 급속히 떨어져서 집값이 오르는 것이다.
이제 이것을 잘 이해했다면 대출은 최대한 늦게, 죽기 직전에, 한방에 갚는것이 최고라는것을 이제 이해했을것이다.
50년 만기로 설정하고 49년 거치, 50년차에 일시납이라면 이 대출상품이 최고인 것이다. 하지만 이세상에는 그러한 대출상품이 없다. 그래서 50년 만기 대출을 받는것이다.
그리고 50년 만기대출이라고 해서 대출을 받아서 내가 살고있는 집에서 50년을 살것이라고 생각을 하면 안된다.
우리는 보편적으로 길게 살게된다면 대출을 받은집에서 10년은 산다고 한다. 보편적으로 10년을 산다고 보면 된다. 그렇기 때문에 50년 만기대출에 대해서 이걸 언제 다갚지라는 바보같은 생각은 안했으면 좋겠다.
최대한 늦게, 최대한 적게 갚은것이 최고의 저축이라는 점을 알아두자.
- 대출은 늦게 갚는것
- 매달 대출금을 적게 갚는것
- 50년만기를 언제 다갚을지 걱정을 한다고?
- 보통 우리는 길게 본다면 10년 산다.
- 결론은 10~20년이면 다른집으로 이사를 갈 확률이 매우크다.
대출을 받기 위한 준비
첫번째로 대출을 받기 위한 준비는 먼저 내가 대출을 받기위한 집이 얼마의 가치를 갖는지 알아둬야한다.
KB부동산 앱을 설치해서 내가 매수를 할려고 하는 집, 전세금을 빼주려는 집을 검색해서 KB부동산 시세를 검색한다.
그리고 시세에서 70%까지 대출이 나온다. 또한 DSR 40%가 나오려면 신용대출은 없어야하고, 마이너스통장 또한 없어야 한다.
부채에 대한 정보가 없어야 내가 원하는 대출금이 나올수 있다. 이것은 대출상담사에게 미리 내가 매수하려는 집, 전세금을 돌려주려고 하는 집의 주소, 자신의 연봉, 부채유무, 희망대출금을 알려주고 대출이 가능한지 꼭 알아봐야 한다.
두번째로 등본상에서 직계가족이 없는것이 좋다. 그러니깐 등본을 떼었을때 아래와 같이 등본이 되어있으면 대출이 안될수 있다.
세대주 – 아버지 – 1주택자
세대원 – 어머니
세대원 – 나 – 신규 주택 매수 또는 대출 신청
위와 같이 등본이 되어있다면 직계가족과 분리를 해야한다. 쉽게말해서 내가 다른 월세집으로 옮기거나 분가를 해야한다.
그래서 대출을 받기전, 주택매수를 하기전에 분가를 해서 아버지는 세대주, 대출을 받는 자신도 세대주가 되어야 한다.
가장 안전한 방법은 자신이 자취를 하는것이다. 본가에서 주택매수를 하면 취득세를 더 높게 내야하고 대출금도 적게 나올수가 있다.
이것은 미리 대출상담사와 의논하여 자신의 주소를 어디로 옮길지 미리 알아두는 것을 추천한다. 가장 중요하다고 생각되는 포인트다.
그리고 그 주소에 맞게 대출서류를 준비해야한다. 대출서류를 준비를 다했지만 세대주와 분리가 되어있지 않아서 대출 서류를 다시 뗴야 하는 경우가 생긴다.
(서류는 다시 뗀 다음 대출상담사한테 등기로 보내면 된다. 어렵지는 않지만 두번의 수고를 줄일수가 있다.)
세번째, 만 34세 이하 조건을 맞춰야 한다. 대출 실행일과 자신의 생년월일을 잘 계산해야 한다.
대출신청 은행은 미리 만들어두는것이 좋다. 나는 신한은행으로 대출을 신청했다. 그래서 신한은행앱 SOL을 미리 설치하여 간단한 계좌 개설과 인증서를 등록해두었다.
필요한 대출 서류
아래 필요한 서류는 임차인이 내 집에서 거주를 하고 있는 상태에서 필요한 대출서류이다.
신한은행 앱SOL을 미리 설치하고 인증서를 만들어두면 편하다.
- 인감증명서 1
- 등본(모든사항표시) 1
- 초본(모든사항표시) 1
- 가족관계증명서 1
- 전입세대 열람원 1 ( 대출받으실집 )
- 신분증사본 1
- 인감도장
- 등기권리증
- 현전세 계약서 사본 1
- 재직증명서
- 2022,2023년도 근로소득 원천징수영수증
- 2024건강보험료 납부확인서
- 건강보험 자격득실 확인서
인감증명서와 전입세대열람원은 동사무소에 직접 방문하고 본인이 직접가야 서류를 발급받을수가 있다. 나머지 서류는 정부24에서 간편인증으로 로그인을 하면 모두 출력이 가능하다.
만약 대출 상담사와 대출서류를 작성할때 서류가 불충분했다면 서류를 다시 발급받아서 대출 상담사에게 우체국 등기로 보내면 서류 제출이 완료 된다.